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銘柄分析

ニッピ(7932)は優待と土地の含み益とIPSに着目。株価は低迷中

2020/05/21

ニッピは保有比率が70%を超えており、ニッピの株価で私の運用成績が決まるPFになっております。

なぜここまで買っているかというと、理由は3点に集約されます。

 

  • 土地の含み益
  • 持分法適用会社のマトリクソーム(ips事業)
  • 本業の業績

 

土地の含み益分析

ニッピは大倉財閥系の企業で1907年設立と古くから残る企業。

歴史が長いと、昔から持っている土地の価値が上昇し、BSに載らない含み資産となるケースが多々あります。

私が知る中で簿価と時価の乖離が大きいのは片倉工業のさいたま新都心でしょうかね。

ニッピも例に漏れず、含み益が莫大であり、土地持ち企業です。

まず、BSを参照。

ニッピ2019年3月31日のBS

2019年3月ニッピの貸借対照表(BS)

総資産44,875百万の内、

土地27,535百万ですから、調べないわけにはいきません。

 

土地簿価の詳細分析

ニッピがどの土地を持っているかを把握します。

時価は置いておいて、BSに載ってる土地簿価の内訳です。

 

主要施設記載の簿価は15,235百万

12,300百万も土地の簿価が分からない・・・。

この場合、他に保有している土地を自分で探さなければいけません。

 

ニッピのIRをさかのぼって全部見ていったところH19年のIRで下記画像を公開。

ニッピ東京足立区の土地一覧IR

東京都千住大橋の工場跡地を再開発するというIR。

ここでニッピがA,E,F,G,I,J,K地区の土地を持っている事がわかります。

主要施設記載 →A,J地区

主要施設記載無→E,F,G,I,K地区

※Iはごく一部記載有

 

東京都足立区の面積はこの画像にガッツリと記載されています。

簿価の分からないE,F,G,I,K地区が12,300百万の内訳と仮定してみます。

全体の面積で割ってやれば1㎡あたりの金額が算出できます。

12,300百万÷50,700㎡=242,603円

これを面積とかけてあげれば土地の簿価が概ね算出できます。

 

E→8,900㎡(2,159百万)

F→7,200㎡(1,746百万)

G→12,000㎡(2,911百万)

I→16,600㎡(4,027百万)

K→6,000㎡(1,455百万)

 

主要施設に記載のある本社と商業施設の簿価を算出すると

本社(J地区)→861,000,000円/4,433㎡=194,225

商業(A地区)→3,319,000,000円/10,213㎡=324,977

簿価がどのような算出方法になっているかは不明ですが、大きな乖離はないので概ね間違いではないことがわかりますね。

 

ようやくニッピがどの土地を持っているかがわかりました。

 

ニッピがどの土地を持っているかまとめると、、、

 

・主要施設の状況の土地

・東京都足立区のE,F,G,I,K

・その他+α

その他はあるかもしれませんが、あったとしても少額でしょう。

これ以上の情報を持ってる方はぜひお教えください。

 

土地の時価算定

ニッピがどの土地を持っていて簿価が分かったので次に時価の算定です。

いわゆる含み益の部分。

 

計算を簡素化するために主要な土地しか時価を算定しません。

私の基準で言えば、大阪府難波の土地と東京都足立区の土地です。

静岡に工場の土地を持っていますが、これは簿価と時価の乖離がほぼありませんので、無視します。

  簿価 ※は自己算定 面積 1㎡時価 時価
(足立区)J地区 東京本社 861百万 4,433㎡ 824,819 3,656百万
(足立区)A地区 商業施設 3,319百万 10,213㎡ 824,819 8,423百万
(足立区)E地区 2,159百万※ 8,900㎡ 824,819 7,340百万
(足立区)F地区 1,746百万※ 7,200㎡ 824,819 5,938百万
(足立区)G地区 2,911百万※ 12,000㎡ 824,819 9,897百万
(足立区)I地区 4,027百万※ 16,600㎡ 824,819 13,691百万
(足立区)K地区 1,455百万※ 6,000㎡ 824,819 4,948百万
(難波) 5,607百万 8,915㎡ 1,200,000 10,698百万
合計 22,085百万     64,591百万

足立区の時価→3/27の長谷工売却時の価額(1㎡=824,719)

難波の時価→令和1年相続税評価額960,000/0.8(1㎡=1,200,000)

 

機械的に作成したので、足立区の土地は少し高めに難波の土地は少し低めな感覚です。

1㎡の金額によって価額が変わるので、自分なりにアレンジしてください。

 

持分法適用のマトリクソーム

マトリクソームは収益的には正直そこまで期待していません。

IPS関連でたまに急騰するので、それは一つの材料としています。

 

画像の通り、持分は25.81%なので、追加で株式を取得する可能性があります。

その時吹くかな~ともくろんでおりますが、果たして結果はどうなんでしょう。

 

5/20更新→ニッピHPのバイオマトリックス研究所

 

ニッピの今後を予想してみる

2020年3月27日にニッピが土地 売却のIRを発表。

この売却により、ニッピは50億の売却益と現金を手にします。

20憶が税金やら手数料やらかかるとしても、30億円は現金として残ります。

この現金の使い方によって株価の行方が決まるかなと感じてます。

 

また、F,G地区を売却すればさらに60億近くの現金が残ります。

合計で90憶の現金があると言っても過言ではありませんね。

 

さて・・・

 

この現金をどう使うと思いますか?

色々と考えてみたので、アイデアあれば教えてください。

 

 

 

 

2020年5月21日ニッピの難波駐車場南側が終了!

別記事に詳しく書きましたので、ニッピの難波駐車場南側が終了の記事を御覧くださいませ。

ニッピの難波駐車場南側(4,510.62㎡)が2020年5月21日に終了。

 

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