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銘柄分析

ニッピ(7932)足立区の土地現地調査の旅。

ついに、東京行きが決まり、ニッピの土地を見に行くこととなりました。

 

行く前に整理しておきたい事項等まとめますので、ご覧下さい。

※現地で見たい項目をまとめて、事後的に写真等を掲載する予定です。

 

 

足立区の土地の概要

土地を見に行くわけですから、対象物を確定させましょう。

ニッピは足立区に膨大な土地を持っており、登記情報も取って確認済みです。

 

土地の面積

これが一番分かりやすいですね。

 

さらに、細かい面積が欲しいので、この画像にて面積を把握。

 

A地区:商業 10,213㎡

J地区:本社 4,433㎡

K地区:商業 6,000㎡

I地区:商業 16,600㎡

F地区:土地 7,200㎡

G地区:土地 12,000㎡

合計:56,446㎡

 

土地の金額

土地の金額算定はとても難しいです。

土地の面積が分かりますから、1㎡あたりの時価が分かればok。

株みたいに市場で常に売買されてたら良いですが、そういう性質ではありません。

参考になる指標はいくつかあります。

 

2012年土地売却時の売値

ニッピは2012年長谷工に足立区の土地を売却しています。

D地区:土地 8,289㎡を長谷工に4,200百万で売却

1㎡→506,696円

参考:売却時のIR

 

この金額で足立区の土地を評価するなら、56,446㎡*506,696円=286憶円

 

2020年土地売却時の売値

また、2020年にも長谷工に足立区の売却しています。

E地区:土地 8,900㎡を7,340百万で売却

1㎡→824,719円

参考:売却時のIR

 

この金額で足立区の土地を評価するなら、56,446㎡*824,719円=466億円

 

当時に比べ、売値が上がっているので、当然評価は上がりますね。

 

2020年~2017年の相続税の評価額

次に参考になるのが、相続税の評価額。

0.8で割り返してやると、概ね良い数値が出てきます。

2017年

2018年

2019年

2020年

売れたE地区を基準にすると、1㎡310,000程度です。

56,446㎡*310,000円=175億円

 

このように、算出する金額によってかなり乖離があります。

どの数値を選ぶのはセンス次第。

 

 

全体的な写真はマストで撮影しておきたい。

goproを持っていって撮影するつもりです。

また、写真で撮影しておけばブログ用にもなるので、写真も撮っておきます。

 

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